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1.開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目建造周期過(guò)長(zhǎng)

土地使用年限的計(jì)算方法是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地使用證開(kāi)始計(jì)算的，如果項(xiàng)目歷時(shí)過(guò)長(zhǎng)，從房產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、銷售到最終的交房，快則兩三年，慢則五六年，甚至更長(zhǎng)，有的項(xiàng)目還是分多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，越靠后開(kāi)發(fā)，土地所剩的年限越短。房子最終到達(dá)購(gòu)房者手中，原本的70年、50年或者40年產(chǎn)權(quán)年限便隨之大大減少。

2.資金短缺，土地閑置

購(gòu)房時(shí)，如果遇到了一個(gè)資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商，也是特別糟糕的。因?yàn)橘Y金鏈條的不完善，資金的跟不上，不僅耽誤了正在進(jìn)行中的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，一些還未開(kāi)發(fā)的土地更是會(huì)被擱置起來(lái)，不知要等多少年。真正開(kāi)發(fā)建成后，土地使用年限便會(huì)大打折扣。

3.多次轉(zhuǎn)讓，浪費(fèi)年限

土地在開(kāi)發(fā)商之間的轉(zhuǎn)讓，以及房屋建成之后在買家之間的轉(zhuǎn)讓，都會(huì)造成最后一個(gè)接盤的人手中房屋的土地使用年限越來(lái)越短。

針對(duì)房屋土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問(wèn)題，現(xiàn)行的《物權(quán)法》中明確規(guī)定土地使用權(quán)到期后可以自動(dòng)續(xù)期，但并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。

業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為，可以參考《物權(quán)法》出臺(tái)之前的法律規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

所以，到目前為止，除了特殊地區(qū)的政策之外，通用的處理土地使用年限到期的方法有兩個(gè)：

1.續(xù)期，繳費(fèi)延長(zhǎng)土地期限

可由物業(yè)和業(yè)主聯(lián)名向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門提出，通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金，重新簽訂土地使用權(quán)合同，來(lái)獲取新的使用年限。但補(bǔ)交的土地出讓金價(jià)格應(yīng)低于同類土地價(jià)。

2.等待拆遷，獲取補(bǔ)償

房屋的土地使用年限到期，如果有必要的話，可以根據(jù)房屋的破損和質(zhì)量情況以及政府統(tǒng)一規(guī)劃的需要，等待政府的統(tǒng)一拆遷或因市政規(guī)劃，政府需要收回土地和建筑物對(duì)業(yè)主做出相應(yīng)補(bǔ)償。無(wú)論是哪種方式，對(duì)土地使用年限到期的業(yè)主而言，都不失為一種好的歸宿。